پیش بینی بازار املاک و حباب دارایی قیمت مسکن می تواند تحت چند سناریوی اصلی بالا رود، یکی زمانی است که اقتصاد اساسی یک مکان معین تغییر کرده است. این بدان معناست که به نوعی استاندارد زندگی بهتری یا اشتغال بیشتر در آن منطقه وجود دارد و همین امر باعث می شود افراد بیشتری در آنجا بمانند. وگرنه می تواند حباب سوداگرانه ای باشد که سرمایه گذاران امروز با قیمت بالایی خریداری می کنند تا فردا بتوانند حتی با قیمت بالاتر نیز بفروشند.
این سؤال پیش می آید که چگونه می توان بازارها را پیش بینی کرد؟ چگونه می توان افزایش واقعی قیمت را از حباب ها متمایز کرد؟ در این مقاله مشاوران بین المللی خدمات ملکی تلاش کرده اند تا برخی از معیارهایی را که در پیش بینی بازار املاک و حباب دارایی دخیل هستن را شناسایی و در اختیار فروشنده گان، خریداران و همچنین سرمایه گذاران قرار دهند.
پیش بینی بازار املاک و حباب دارایی
نرخ بهره عامل مشترک در هر سناریوی رونق و شلوغی بوده است که در بازار ملک شاهد آن بوده ایم. این که آیا آنها علت اصلی این مسئله هستند یا خیر، قابل بحث است. با این حال آنها به طور قطع یکی از دلایل هستند. تمام رونق بازار املاک خواه در ایران و کشور های خارجی با نرخ بهره پایین ثابت شده است. این امر به این دلیل است که نرخ پایین بهره منجر به مازاد عرضه پول و سناریویی می شود که در آن خریداران ناگهان با پول نقد اضافی و صف خرید سهام خانه صف می کشند.
بحث این نیز صادق است. سقوط در بازار مشاور املاک نیز با افزایش ناگهانی و غیر منتظره نرخ بهره ایجاد شده است. تمام بحران های ناشی از بحران وام های ناخواسته تا “دهه گمشده” همه ریشه در افزایش نرخ بهره دارند. بنابراین به عنوان یک سرمایه گذار باید از بازارهایی که افزایش قیمت ملک به نظر می رسد با کاهش نرخ بهره تقویت شود دوری کرد. دلیلش این است که در بیشتر سناریوها، این احتمالاً حباب خاصیت خواهد بود.
موجودی مسکن
موجودی مهم دیگر که مشاوران املاک و مستغلات می توانند ارزیابی کنند که آیا بازار در وضعیت حبابی قرار دارد یا خیر موجودی مسکن است. موجودی مسکن میزان خانه های فروخته نشده ای را که توسعه دهندگان در یک بازار مشخص دارند نشان می دهد. در سناریوی معمول بازار، موجودی مسکن در یک بازار پایدار است. این امر به این دلیل است که توسعه دهندگان تصور نادرستی از تعداد خانه هایی دارند که خریداران در یک دوره معین خریداری می کنند و به همین دلیل خانه هایی ایجاد می کنند که بتوانند بدون نیاز به عرضه بیش از حد آن تقاضا را برآورده کنند.
با این حال هنگامی که بازار نزدیک می شود ناگهان در موجودی مسکن کمبود وجود دارد. این بدان معنی است که هیچ خانه ای در بازار وجود نخواهد داشت! از طرف دیگر در طول بازار یک رشد ناگهانی در موجودی مسکن مشاهده می شود. بنابراین چندین خانه در بازار موجود است. با این حال خریداران بسیار کمی مایل به خرید آنها هستند. بنابراین، توجه به شماره موجودی مسکن می تواند به یک سرمایه گذار بگوید بازار در حال حاضر در کدام مرحله از چرخه تجارت است؟
نرخ جذب
میزان جذب مانند نقطه مقابل موجودی مسکن است. موجودی مسکن تعداد خانه های فروخته نشده در یک بازار را در یک دوره معین می گوید. از طرف دیگر، میزان جذب از تعداد خانه های خریداری شده در بازار طی یک دوره معین به ما خبر می دهد. این تعداد را معمولاً می توان از تعداد درخواست های دولت برای انتقال عناوین خدمات ملکی دریافت کرد.
دستمزد به ارزش سرمایه
یکی دیگر از معیارهای مقرون به صرفه مقایسه دستمزدهای سالانه یک فرد متوسط است که در یک محله مشخص با ارزش های سرمایه ای که در این محله رواج دارد می ماند. نتیجه سالهایی را برای شخص به ما خواهد داد که برای خرید خانه در یک منطقه معین باید کار کند. متوسط دستمزدها معمولاً از دستمزد متوسط کارگران ساکن در یک منطقه معین برآورد می شود.
تعداد بین 5 تا 10 نشان از قیمت مناسب دارد. این امر به این دلیل است که اگر شخصی در 5 تا 10 سال بتواند خانه ای با 100٪ دستمزد خود را خریداری کند، می تواند یکی از وام های 20 ساله خود را تهیه کند. اما اگر این تعداد از 20 فراتر رود حباب را نشان می دهد. ریشه اساسی این قیمت بالا می تواند واقعیت این باشد که یک بازار محور سرمایه گذار است و یک فرد متوسط فقط مستاجر است!
اجاره بهای سرمایه
یکی از بهترین راه ها برای پیش بینی حباب مسکن، مقایسه مقادیر اجاره با ارزش های سرمایه است. هنگامی که اصول اساسی اقتصادی یک خاصیت خاص تغییر می کند، اجاره و همچنین ارزش سرمایه به طور هم زمان تغییر می کنند.
با این حال در صورت حباب، دلالان ارزش های سرمایه را که انتظار سود بیشتر دارند بالا می برند. اما ارزش اجاره افزایش نمی یابد زیرا مستاجرها تغییری در ارزش ملک نمی بینند. بنابراین در چنین بازارهایی اختلاف بزرگی بین ارزش اجاره و سرمایه وجود دارد که می تواند به عنوان یک نشانه مطمئن از یک حباب در نظر گرفته شود. بنابراین شاخص های مختلفی در بازار خدمات ملکی وجود دارد که می تواند به سرمایه گذار کوشا کمک کند تا بین افزایش قیمت و حباب دارایی تفاوت قایل شود.
تماس با ما
خرید زمین به عنوان شهروند ایرانی در خارج کشور ممکن است دارای شرایط خاص مروبط به خود باشد اگرچه برنامه هایی وجود دارد که به آنها امکان مالکیت خانه را می دهد، اما پیدا کردن آنها مشکل است در خدمات ملکی مشاوران متعهد و کار درست ما به صورت شبانه روز مشغول برسی و حل مشکلات ملکی و خرید زمین های مناسب برای ایرانیان مقیم در خارج کشور می باشند. جهت مشاوره و قوانین موجود با شماره های داخل سایت تماس حاصل فرمایید.
